E' corretto applicare la cedolare secca al mio Bed and Breakfast? Secondo l'Agenzia delle Entrate no. Ma vadiamo attraverso semplici punti elenco le caratteristiche del regime agevolato della cedolare secca.

Di seguito un riassunto schematico del documento "Locazioni Brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari" (Aprile 2026).

Obiettivo del documento

• Illustrare il regime fiscale delle locazioni brevi introdotto dal D.L. 50/2017.
• Spiegare il funzionamento della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi.
• Descrivere gli obblighi fiscali e informativi degli intermediari immobiliari e delle piattaforme online

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1. Novità principali dal 2026

• Riduzione del numero massimo di immobili

• Fino al 31 dicembre 2025 il regime delle locazioni brevi era applicabile fino a 4 appartamenti.
• Dal 1° gennaio 2026 il limite è stato ridotto a 2 appartamenti per periodo d'imposta.
• Superata tale soglia, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

2. Cosa si intende per locazione breve

Requisiti principali

La disciplina si applica ai contratti:

• di immobili abitativi situati in Italia;

• di durata non superiore a 30 giorni;

• stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Quindi ANCHE il conduttore NON deve essere una partita iva.

Contratti inclusi

Rientrano nella disciplina:

• locazioni turistiche;

• sublocazioni;

• contratti onerosi stipulati dal comodatario;

• locazione di singole stanze;

• contratti che includono:

  • pulizia;

  • fornitura di biancheria;

  • utilizzo Wi-Fi;

  • utilizzo utenze.

Contratti esclusi

Sono esclusi i contratti che comprendono servizi tipici dell'attività ricettiva, come:

• colazione;

• somministrazione di alimenti e bevande;

• noleggio auto;

• guide turistiche;

• interpreti.

In questi casi l'attività è considerata imprenditoriale. QUINDI SONO ESCLUSI I BED AND BREAKFAST.

Immobili ammessi

Devono appartenere alle categorie catastali:

• da A/1 a A/11

• esclusa A/10 (uffici e studi privati).

Sono comprese le pertinenze:

• box;

• posti auto;

• cantine;

• soffitte.

3. Cedolare secca sulle locazioni brevi

Vantaggi del regime

La cedolare secca sostituisce:

• IRPEF;

• addizionale regionale;

• addizionale comunale;

• imposta di registro (se il contratto viene registrato);

• imposta di bollo.

Aliquote applicabili

Dal 1° gennaio 2024:

• 26% aliquota ordinaria;

• 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente per ciascun periodo d'imposta.

Base imponibile

L'imposta si applica:

• sull'intero canone percepito;

• senza la riduzione forfettaria del 5% prevista nel regime ordinario.

Per sublocazioni e comodati:

• la tassazione riguarda il corrispettivo lordo percepito.

Servizi accessori

I corrispettivi per servizi accessori sono inclusi nella base imponibile quando sono forfettariamente compresi nel prezzo.

Non sono inclusi se:

• sostenuti direttamente dal conduttore;

• riaddebitati sulla base dei costi effettivi.

4. Scelta della cedolare secca

Quando si esercita l'opzione

La scelta può essere effettuata:

• nella dichiarazione dei redditi;

• in sede di registrazione volontaria del contratto.

Effetti fiscali

Il reddito assoggettato a cedolare:

• non concorre all'IRPEF ordinaria;

• continua però a rilevare per:

  • ISEE;

  • detrazioni;

  • carichi di famiglia;

  • altri benefici legati al reddito.

5. Sublocazione e comodato

Obblighi dichiarativi

Proprietario

• Continua a dichiarare il reddito fondiario derivante dall'immobile.

Sublocatore o comodatario

• Dichiara i proventi come redditi diversi.

• Può optare per la cedolare secca se ne ricorrono i requisiti.

6. Obblighi degli intermediari

Chi sono

Rientrano nella disciplina:

• agenzie immobiliari;

• intermediari professionali;

• piattaforme online che favoriscono la conclusione dei contratti.

Obblighi principali

Gli intermediari devono:

• comunicare i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate;

• operare una ritenuta del 21%;

• versare la ritenuta;

• rilasciare la certificazione al locatore.

7. Intermediari esteri

Soggetti UE

• Possono adempiere direttamente agli obblighi fiscali.

• Oppure nominare un rappresentante fiscale in Italia.

Soggetti extra UE

• Devono operare tramite stabile organizzazione nell'UE.

• In assenza, devono nominare un rappresentante fiscale.

• Se non lo fanno, può operare la responsabilità solidale delle società italiane appartenenti allo stesso gruppo.

8. Comunicazione dei dati all'Agenzia delle Entrate

Dati da trasmettere

L'intermediario deve comunicare:

• dati del locatore;

• durata del contratto;

• indirizzo dell'immobile;

• CIN (Codice Identificativo Nazionale);

• anno di riferimento;

• corrispettivo lordo.

Termine

La trasmissione deve avvenire:

• entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Sanzioni

Per omessa o errata comunicazione:

• da 250 a 2.000 euro;

• riduzione del 50% se la correzione avviene entro 15 giorni.

9. Ritenuta del 21%

Quando si applica

L'intermediario che incassa o gestisce il pagamento:

• trattiene una ritenuta del 21%;

• la versa all'Erario;

• la certifica al locatore.

Base di calcolo

La ritenuta si applica:

• sull'intero canone lordo;

• compresa l'eventuale provvigione inclusa nel prezzo.

Somme escluse

Non rientrano nella base imponibile:

• deposito cauzionale;

• penali;

• provvigioni fatturate separatamente.

Versamento

La ritenuta:

• deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo;

• tramite modello F24;

• utilizzando il codice tributo 1919.

10. Conservazione dei dati

Gli intermediari devono conservare la documentazione:

• fino al 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione;

• oppure fino al settimo anno in caso di omessa dichiarazione.